2025 में होम लोन प्रीपेमेंट के लाभ और रणनीतियाँ

भारतीय उधारकर्ताओं की स्थिति

2020 से भारतीय उधारकर्ताओं के लिए स्थिति चुनौतीपूर्ण रही है: महंगाई स्थिर रही, जीवन यापन की लागत में वृद्धि हुई, और भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) ने 2023-24 में ब्याज दरों में वृद्धि की, जो 2025 में फिर से कम हुई। मई 2025 तक, अधिकांश बैंक नए बंधक पर 8.25% से 10.25% के बीच फ्लोटिंग दरें पेश कर रहे हैं, जो कि क्रेडिट स्कोर और ऋण के आकार पर निर्भर करती हैं।

क्या प्रीपेमेंट करना सही है?

इस स्थिति में, यह सोचना स्वाभाविक है कि क्या आपको अपने ऋण पर अतिरिक्त धन लगाना चाहिए या इसे निवेश में रखना चाहिए। इसका उत्तर हर किसी के लिए अलग होता है, लेकिन एक स्पष्ट समीक्षा, जिसमें होम लोन प्रीपेमेंट कैलकुलेटर और आयकर कैलकुलेटर का उपयोग किया जाए, आपको सही दिशा में मार्गदर्शन कर सकती है।

ब्याज दरों का विश्लेषण

एक होम लोन प्रीपेमेंट कैलकुलेटर खोलें और अपने बकाया राशि, दर और अवधि दर्ज करें। कुल ब्याज जो अभी भी देय है, उसे नोट करें। अब एक आयकर कैलकुलेटर खोलें और अपने स्लैब के साथ-साथ 2 लाख रुपये के धारा 24(b) कैप को दर्ज करें। वार्षिक ब्याज भुगतान से कर बचत घटाएं; शेष आपकी वास्तविक उधारी लागत है। यदि यह शुद्ध लागत सुरक्षित निवेश से अधिक है, तो प्रीपेमेंट आकर्षक लगता है।

जल्दी प्रीपेमेंट के लाभ

बंधक की ईएमआई पहले पांच वर्षों में ब्याज भारी होती है। होम लोन प्रीपेमेंट कैलकुलेटर का अमॉर्टाइजेशन ग्राफ दिखाता है कि पहले वर्ष में प्रत्येक भुगतान का दो-तिहाई हिस्सा ब्याज में चला जाता है। यदि आप 9% पर 60 लाख रुपये के ऋण पर चौथे वर्ष में 3 लाख रुपये का प्रीपेमेंट करते हैं, तो यह लगभग 7 लाख रुपये का भविष्य का ब्याज समाप्त कर सकता है और अवधि को दो साल से अधिक कम कर सकता है।

धारा 24(b) कटौती का सम्मान करें

चूंकि धारा 24(b) की सीमा 2 लाख रुपये है, कई शहरी उधारकर्ता अपनी पूरी वार्षिक ब्याज राशि को नहीं लिखते हैं। यदि आप पहले ही कैप तक पहुँच चुके हैं, तो हर अतिरिक्त रुपये का ब्याज आपको पूरी 8-10% लागत देगा। इस स्थिति में, होम लोन प्रीपेमेंट कैलकुलेटर आमतौर पर आपको कार्रवाई करने के लिए कहता है।

फ्लोटिंग-रेट लोन पर कोई दंड नहीं

आरबीआई ने बैंकों और एनबीएफसी को व्यक्तिगत फ्लोटिंग-रेट होम लोन पर फोरक्लोजर शुल्क लगाने से रोक दिया है। इससे एक बड़ा friction cost समाप्त हो गया है। जब आपका होम लोन प्रीपेमेंट कैलकुलेटर 'दंड' क्षेत्र के लिए पूछता है, तो शून्य दर्ज करें—जब तक कि आपके पास एक निश्चित दर का सौदा न हो, जहां 1-2% शुल्क अभी भी लागू होता है।

किसे प्राथमिकता दें: अवधि या ईएमआई?

एक ही राशि को अपने होम लोन प्रीपेमेंट कैलकुलेटर में दो बार डालें: पहले 'अवधि कम करें' चुनें, फिर 'ईएमआई कम करें'।

1. अवधि कम करने से ऋण के वर्षों में कमी आती है, जिससे ब्याज की बचत अधिकतम होती है।

2. ईएमआई कम करने से नकदी प्रवाह में सुधार होता है।

कब निवेश प्रीपेमेंट से बेहतर हो सकता है?

यदि तीनों बक्से हाँ में हैं, तो रुकें:

● आयकर कैलकुलेटर का उपयोग करने के बाद, पोस्ट-टैक्स ऋण दर 7% से कम है।

● एक सुरक्षित विकल्प (कर-मुक्त सरकारी बांड, पीपीएफ, या उच्च-ग्रेड ऋण फंड) उच्च पोस्ट-टैक्स रिटर्न प्रदान करता है।

● आपके पास छह महीने का आपातकालीन कोष नहीं है—तरलता तेजी से अमॉर्टाइजेशन से बेहतर है।

प्रीपेमेंट को अप्रत्याशित आय से जोड़ें

अनुशासन महत्वपूर्ण है। एक नियम बनाएं: हर बोनस, परिपक्वता, या संपत्ति की बिक्री का कम से कम 40% ऋण में लगाएं। कार्य करने से पहले, दो चीजें सत्यापित करें:

● होम लोन प्रीपेमेंट कैलकुलेटर दिखाता है कि आप कब तक ऋण-मुक्त हो सकते हैं।

● आयकर कैलकुलेटर पुष्टि करता है कि आप अभी भी 2 लाख रुपये की पूरी कटौती का उपयोग करेंगे; यदि नहीं, तो अवसर की लागत पर फिर से विचार करें।

परिवर्तनीय-भाड़ा परिदृश्यों पर ध्यान दें

किराए पर दी गई संपत्तियों को असीमित ब्याज कटौती का लाभ मिलता है, लेकिन किसी भी एकल वर्ष में, आप केवल 2 लाख रुपये के परिणामस्वरूप होने वाले नुकसान को अन्य सिरों के खिलाफ सेट कर सकते हैं। यदि आपके पास एक से अधिक किरायेदार इकाइयाँ हैं, तो अधिशेष हानि आठ वर्षों के लिए आगे बढ़ती है।

फिक्स्ड-रेट उधारकर्ताओं के लिए रिफाइनेंस चेक करें

यदि आपका ऋण फिक्स्ड-रेट है और प्रीपेमेंट के लिए दंड 1% से अधिक है, तो फ्लोटिंग, रेपो-लिंक्ड ऋण में रिफाइनेंस करना सीधे प्रीपेमेंट से बेहतर हो सकता है।

यदि संयुक्त बचत 50,000 रुपये से अधिक है, तो रिफाइनेंसिंग कागजी कार्रवाई के लायक है।

2025 के लिए अंतिम निर्णय

जब भी आपके बंधक की शुद्ध लागत सुरक्षित, कर के बाद के निवेश लाभ से अधिक हो, तो प्रीपेमेंट करना एक समझदारी भरा कदम है। 2 लाख रुपये की धारा 24(b) की सीमा मदद करती है, लेकिन 9% की शीर्ष दर को निष्प्रभावित नहीं करती।